当抵押遇上租赁：店面出租方的合同职责

在商业实践中，店铺的租户通常会为他们的经营活动提供资金，有时他们会使用店面的所有权作为贷款担保，即进行抵押。这种情况下，可能会出现租赁和抵押权冲突的问题。本文将探讨在这种情况下，店面出租方（房东）的法律责任和义务，以及他们如何平衡承租人的权益与抵押权人的利益。

法律基础：《合同法》和《物权法》

在中国，涉及租赁和抵押的法律主要见于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）和《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）。这两部法律规定了租赁合同、抵押合同的成立条件、效力及双方当事人的权利义务。

出租人的合同职责

一、通知义务

根据《合同法》第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。这意味着即使店面被出售给新的所有者，或者因抵押而被拍卖给第三方，原租赁合同仍然有效。因此，如果出租人打算出售或抵押店面，他/她有义务提前通知承租人这一事实，以便承租人了解其权利不受影响。

二、保证使用权

出租人有义务确保承租人在整个租赁期内对店面享有和平的使用权。这包括保护承租人不受到第三方的干扰，例如抵押权人或其他债权人的干预。如果因为出租人的原因导致店面无法正常使用，出租人可能需要承担违约责任。

三、租金收取

尽管抵押并不直接影响现有租赁合同的执行，但抵押权的实现可能在未来对租赁产生影响。一旦抵押权人行使抵押权，如通过拍卖等方式获得店面的所有权，新所有人有权选择是否继续履行原有的租赁合同。因此，在抵押过程中，出租人应确保按时向抵押权人支付利息和本金，以避免抵押权被执行。

四、解除合同限制

除非有特殊约定，否则出租人在租赁期限内无权单方面解除租赁合同。即使抵押权人成为新的所有者，他也需要在法定或约定的条件下才能终止合同。此外，即使抵押权人想要收回店面自用，也应当给予承租人一定的合理期限搬迁，并补偿由此造成的损失。

案例分析

案例一：未履行通知义务导致的纠纷

在某市的一起案件中，出租人将店面抵押给了银行而没有告知承租人。后来，由于未能及时偿还借款，抵押权被执行，银行获得了该店面的所有权。然而，由于之前缺乏通知，承租人在得知此事后拒绝搬离，认为自己的租赁权益受到了侵犯。法院最终判决出租人和抵押权人违反了《合同法》的通知义务，要求他们对承租人因此遭受的损失承担赔偿责任。

案例二：抵押权人与承租人之间的冲突

另一例发生在某省的案件中，抵押权人在拍卖取得店面后试图驱逐承租人，理由是抵押时并未考虑租赁情况。但是，法院依据《物权法》第一百九十条的规定，即“订立抵押合同前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，认定承租人的租赁权益优先于抵押权，因此驳回了抵押权人的请求。

结论

在处理抵押与租赁的关系时，出租人必须遵守相关法律法规，尊重既有租赁合同的效力，同时保障抵押权人的合法权益。这需要出租人在签订合同时明确各方权益，并在必要时寻求专业法律意见，以确保交易的合法性和公正性。同时，承租人也应该了解自己的权益，并在遇到问题时积极维护自己的合法权益。