店面租赁合同：未获全体共有人同意的法律效力分析

店面租赁合同是商业活动中常见的一种合同类型，它涉及到租赁双方的权利和义务，以及所有权和使用权的分离。然而，当租赁的店面属于共有财产时，如果没有获得全体共有人的同意，合同的效力可能会受到影响。本文将探讨在未经全体共有人同意的情况下，店面租赁合同的效力及其可能产生的法律后果。

一、共有产权的概念与分类 共有是指两个或以上的人共同拥有一项财产的所有权。根据共有人的关系不同，共有分为两种主要形式：共同共有和个人共有。共同共有通常发生在夫妻之间、家庭成员之间或者合作伙伴之间；个人共有则指每个人对共有财产都有自己的份额，如公寓楼的业主们。

二、店面租赁合同的基本要素 一份有效的店面租赁合同通常包括以下几个基本要素： 1. 出租人和承租人身份信息； 2. 租赁标的物的描述（地理位置、面积等）； 3. 租赁期限； 4. 租金及支付方式； 5. 使用目的； 6. 双方的权益和责任； 7. 违约责任条款； 8. 解决争议的方式。

三、未获全体共有人同意的法律效力分析 根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”这意味着，如果租赁的店面属于共有财产，在没有得到全体共有人同意的情况下，租赁合同可能是无效的。

具体来说，如果店面的出租人是共有人之一，但并未取得其他共有人的同意就签订了租赁合同，那么该合同可能会因为违反法律规定而失去法律效力。在这种情况下，承租人可能无法合法地占用并使用租赁物，也不能享有合同规定的权利。同时，出租人也可能面临来自其他共有人的法律责任。

四、相关案例解读 案例1: 王先生是一名房地产开发商，他和其他四位投资者共同购买了一栋大楼作为投资。王先生未经其他投资者的同意就将其中一层楼租给了张女士开餐厅。后来，其他四位投资者发现此事后，认为租赁合同无效并要求张女士搬离。法院最终支持了他们的主张，判定租赁合同无效，张女士不得不关闭她的餐厅。

案例2: 李女士和她丈夫共同拥有一家店铺。李女士瞒着丈夫将该店铺出租给赵先生经营服装生意。丈夫得知后，起诉要求确认租赁合同无效。法院认定，虽然李女士是店铺的共有人，但她无权单独处置共有财产，因此租赁合同因缺乏全体共有人的同意而被认定为无效。

五、结论与建议 综上所述，店面租赁合同中若涉及共有产权，必须确保所有共有人都同意租赁行为，否则合同可能被视为无效。为了避免不必要的纠纷和损失，建议在签订此类合同时，应事先征得全体共有人的书面同意，并将此作为合同附件存档备查。此外，如果发生争议，应及时寻求法律咨询以保护自身合法权益。