承租方如何在法规下 提前解除店面租赁合同？

在商业租赁中，承租人可能因为多种原因想要提前终止合同，例如业务调整、财务困难或房东违反合同等。然而，提前解约可能会引发纠纷和法律责任，因此了解如何合法地退出租赁合同至关重要。本文将探讨承租人在何种情况下可以合法解除租赁合同，以及他们应该采取的步骤和注意事项。

一、合同的约定与法定权利

首先，承租人应仔细阅读合同条款，特别是关于终止条件的部分。通常，合同会规定双方都可以通过书面通知对方的方式来终止合同，但也会对提前解约的时间要求进行限制（如提前30天或60天）。如果合同没有明确的规定，那么法律规定将会适用。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条[1] 规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”这意味着即使合同中没有明确的终止条件，只要租赁期超过六个月且没有以书面形式续签，则该合同将被视为不定期租赁。在不定期租赁的情况下，任何一方都可以随时解除合同，但需要在合理的时间内通知另一方。

二、提前解除租赁合同的理由

除了合同约定的条件和不定期租赁的情况外，还有以下几种常见的情形允许承租人提前解除合同：

1. 房东违约：如果房东违反了合同中的重要条款，比如未能保持物业的可居住性或未经同意擅自进入出租空间，承租人有权提出终止合同。
2. 不可抗力: 如果发生无法预见、避免或克服的事件，如自然灾害、政府征收土地等，导致合同无法履行，承租人可以据此请求解除合同。
3. 紧急情况: 在某些紧急情况下，例如建筑物出现严重安全问题或不合规情况，承租人为了自身安全考虑可以提前解约。
4. 法院判决: 如果法院因某种原因判定租赁合同无效或者必须终止，承租人可以根据法院判决解除合同。

三、解除租赁合同的程序

无论基于何种理由，承租人都需要遵循一定的程序来结束租赁关系。以下是一般步骤：

1. 通知房东：按照合同规定的时限，向房东发送正式的通知函，说明要终止合同的原因和时间。如果没有明确的时间要求，最好提供合理的通知期限。
2. 保留证据：确保所有通信都是书面的，并保存好所有的文件副本作为证据。这包括租赁合同本身、所有通知信件和相关证明材料。
3. 检查租赁状态：在搬出之前，确保店铺处于可接受的状况，以免引起不必要的争议。如果有损坏，及时修复并与房东协商赔偿事宜。
4. 归还钥匙：在最后期限内，将钥匙交还给房东，并获取接收凭证。
5. 结算费用：结清所有账单和费用，包括租金、水电费和其他可能的服务费用。

四、相关案例分析

案例一: A公司租用了一间店铺用于经营咖啡厅，但在营业后发现附近正在建造一座高楼大厦，施工噪音严重影响到了顾客体验。A公司在咨询律师后决定以影响正常经营为由提前解约。经过谈判，房东最终接受了这一理由，并在扣除一定违约金后退还了剩余的租金。

案例二: B公司由于市场变化不得不关闭部分门店，其中包括一份为期三年的店铺租赁合同。B公司试图以不可抗力为理由提前解约，但房东认为市场变化并不构成不可抗力事件。双方最终通过仲裁解决争端，仲裁庭认定市场变化并非不可预测，因此B公司需承担相应的违约责任。

五、结论

提前解除店面租赁合同是一个复杂的过程，涉及到诸多法律问题和可能的后果。承租人在做出决策时应充分权衡利弊，并在必要时寻求专业法律意见。同时，遵守合同义务和法律规定是减少潜在风险的关键。在任何情况下，良好的沟通和妥善处理文件记录都是保护自己权益的重要手段。