界定居间服务与租赁关系的双重合同理解

在商业交易中，中介或居间人的角色日益重要。他们通过提供信息、撮合交易等方式帮助买卖双方达成协议，并从中获取佣金。而在房屋租赁市场中，房东、租客和房产中介之间往往形成一种复杂的“双重合同”关系，即同时存在租赁合同和居间服务合同。本文将从法律角度探讨这种双重合同的性质和效力，以及可能涉及的相关风险和责任。

一、什么是居间服务和租赁关系？

1. 居间服务

根据《中华人民共和国民法典》第962条的规定，居间人是指接受委托人的委托，以促成委托人与第三人订立合同为目的的中间人。在实践中，常见的居间人有房地产经纪人、婚姻介绍所等。居间人在提供服务时通常会收取一定的费用或者佣金作为报酬。

2. 租赁关系

租赁关系是典型的债权关系之一，它指的是出租人将不动产或动产交付承租人使用、收益，承租人支付租金的法律关系。租赁关系的核心在于租赁物的使用权转移给承租人，而租金则是对这种使用权转让的对价。

二、双重合同的构成要素

在房屋租赁市场上，房东（即出租人）、租客（即承租人）和房产中介（即居间人）之间的双重合同通常包括以下几个关键要素：

1. 租赁合同：这是房东与租客之间的直接约定，明确了租赁标的物、期限、租金、押金等方面的内容。
2. 居间服务合同：这是房东或租客与房产中介之间的约定，约定了中介的服务内容、费用计算方式及支付时间等。
3. 居间服务的完成：中介在成功撮合房东与租客签订租赁合同后，其居间义务才算履行完毕。
4. 违约责任的承担：如果任何一方违反上述两个合同中的条款，都可能面临相应的法律责任。

三、典型案例分析

案例一：中介未尽职责导致纠纷

在某市的一起案件中，一位房东通过中介将自己的房子出租给了张先生。但在实际入住后，张先生发现房屋内的设施存在严重质量问题，且这些问题中介并未事先告知。因此，张先生拒绝向中介支付佣金，并认为中介应当对此承担责任。

法院判决认为，虽然中介有义务如实披露房屋状况，但其在本案中未能尽到这一职责，导致了纠纷的发生。最终，法院判定中介公司应当退还部分佣金，并对张先生的损失进行适当赔偿。

案例二：租客违约引发连锁反应

在某市的另一起案件中，王女士在中介的帮助下找到了一套满意的公寓，并与房东签订了为期一年的租赁合同。然而，在租期过半时，王女士因工作原因突然决定搬离，提前解除了租赁合同。房东因此要求中介返还已收的中介费，并向王女士追讨违约金。

法院判决认为，尽管租客违约在先，但中介公司在居间服务完成后已经获得了相应报酬，不应再为后续的租客违约行为负责。因此，法院驳回了房东的要求。

四、结论和建议

综上所述，界定居间服务和租赁关系的双重合同是一个复杂的过程，需要综合考虑各方的权利和义务。在实际操作中，建议各方在进行此类交易时应谨慎审查合同条款，明确各自的责任和权益。同时，一旦发生争议，应及时寻求专业律师的意见，以便妥善解决纠纷，维护自身的合法权益。