确保续租权益：租赁合同到期后的优先续租权保护策略

在租赁关系中，当原合同期限届满时，承租人可能会希望继续使用租赁物。在这种情况下，“优先续租权”的概念就变得尤为重要。本文将探讨优先续租权的概念、法律规定以及如何在实践中有效行使这一权利以保护承租人的利益。

一、优先续租权的定义与性质

优先续租权是指在租赁合同到期后，承租人在满足一定条件的情况下，相对于其他潜在的出租对象，享有优先于他人重新签订租赁合同的权利。这一权利旨在维护租赁关系的稳定性和承租人对租赁物的合理期待，同时也体现了公平原则和交易效率。

二、我国法律法规中的相关规定

在我国《民法典》第734条中规定了关于租赁合同的续期条款：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限有约定的，按照其约定。”这条规定表明，如果租赁合同到期后，承租人持续占有并使用租赁物，且出租人不反对，则双方形成一种不定期租赁关系，即只要双方均未明确表示解除合同，那么合同将继续有效。此外，该法条还允许当事人在合同中对续租事宜进行明确的约定，以便更好地保护双方的合法权益。

三、如何有效行使优先续租权

为了有效地行使优先续租权，承租人应当注意以下几点：

1. 及时通知出租人续租意愿：在租赁合同即将到期前，承租人应尽早向出租人表达希望续签租赁合同的意向，并通过书面形式告知对方。这样可以避免因疏忽或误解导致未能及时续约的情况发生。

2. 遵守合同约定：如果租赁合同中有关于续租的条件或程序，承租人应当严格遵守这些约定。例如，可能需要在特定期限内提交续租申请或者支付一定的押金等。

3. 与出租人就续租事项达成一致：即使在没有明确约定的情况下，承租人也应该积极地与出租人协商续租的具体内容，包括租金标准、租期、违约责任等方面。通过友好协商达成共识，有助于减少后续纠纷的可能性。

四、案例分析

案例：张先生在某城市中心拥有一间商铺，他将其出租给李女士经营咖啡店。双方签订的租赁合同中未明确约定是否可续租及续租条件。租赁期满后，李女士有意继续经营，并在合同到期前一个月向张先生提出了续租要求。然而，张先生却表示要将店铺转租给其他人开餐厅。

在这个案例中，由于合同中没有明确约定续租事宜，根据《民法典》的规定，若无特殊情况，原租赁合同应自动延续至不定期租赁。因此，李女士有权主张自己的优先续租权。但由于张先生打算改变用途并将店铺转租给第三人，这属于合同变更的情形，需要经过双方同意才能生效。在此情形下，李女士可以通过提供证据证明自己愿意接受新条件并与张先生重新订立租赁合同，从而争取到续租的机会。同时，李女士也可以考虑寻求法律援助或咨询专业律师的意见，以确保自己的权益得到最大程度的保障。

五、总结

在租赁合同到期后，承租人应当重视并积极行使自己的优先续租权。通过及时沟通、遵循合同约定以及友好协商等方式，可以有效地保护自己在租赁关系中的合法利益。同时，建议承租人在签署合同时就对续租事宜作出明确约定，以免日后产生不必要的争议。