承租人租赁期间抵押质押权：合同规定详解

在租赁合同中，承租人在租赁期间的抵押质押权是一个复杂且具有重要性的法律问题。它涉及到租赁物所有权与使用权之间的冲突，以及当租赁物被抵押或质押时，承租人的权益如何得到保护。本文将详细探讨这个问题，并提供相应的法律规定和实际案例分析。

承租人的租赁权利

根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这意味着即使租赁物的所有权发生了变化，例如通过买卖、抵押或者质押等方式转移给第三人，原租赁合同仍然有效，承租人有权继续使用租赁物直至租期结束。这一原则被称为“买卖不破租赁”（Mortgagee in Possession），旨在保护承租人的合法权益不受影响。

然而，如果租赁物被出租人用于设立担保物权，如抵押或质押，情况就会变得更加复杂。在这种情况下，承租人的租赁权将与新的抵押权或质权产生冲突。

承租人与抵押权的关系

抵押权的设定对承租人的影响

根据《物权法》第一百七十条的规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”。因此，一旦抵押权成立，抵押权人即银行或其他债权人有权在债务人无法偿还债务时出售抵押物以收回其资金。这可能会导致承租人在没有过错的情况下失去对租赁物的使用权。

为了平衡各方利益，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。但抵押人已经书面告知承租人该财产已抵押的除外”。这就要求出租人在签订租赁合同时必须明确告知承租人有关抵押的事实，否则抵押权的行使不得损害承租人的权益。

承租人与质权的关系

质权是指债务人或第三人将其动产或财产权利移交给债权人占有，作为债权的担保。如果租赁物被出质，则承租人的权益同样会受到影响。根据《物权法》第二百零八条的规定：“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”。虽然这条规定是为了防止流质条款的出现，但对于承租人来说，一旦质权成立，其在租赁期间的使用权可能随时面临丧失的风险。

典型案例分析

案例一：租赁房屋被抵押后的纠纷

张三于2015年3月与李四签订了为期三年的租房合同，并在合同中明确表示该房屋未设置任何抵押。但在2016年8月，李四未经张三同意将该房屋抵押给了王五，并且在张三不知情的情况下办理了抵押登记手续。后来，由于李四未能按时偿还贷款，王五申请法院拍卖该房产。张三得知此事后，向法院提起诉讼，主张自己的租赁权应受到保护。

法院审理认为，尽管房屋的所有权因抵押而发生变化，但由于张三是善意且无过失的承租人，而且他在签订合同时并不知道房屋已经被抵押，所以他的租赁权应当受到保护。最终判决是允许张三继续居住在该房屋内直至租赁期限届满。

案例二：租赁汽车被质权人强行取走

赵六从甲公司长期租赁了一辆汽车，双方签订的租赁合同中并未提及车辆是否设有抵押或质押。而在租赁过程中，甲公司将这辆车质押给了乙银行，并在未通知赵六的情况下完成了质押登记。某日，乙银行直接派人到停车场将车开走，理由是其对该车的质权优于赵六的租赁权。

在这个案件中，虽然质权是基于合法有效的质押合同产生的，但是因为甲公司在将车辆进行质押之前并没有告知赵六，违反了诚实信用原则。因此，赵六的租赁权应当受到保护，他可以通过诉讼的方式要求返还车辆。

综上所述，在处理承租人与抵押/质押权之间的关系时，法律的基本立场是保护善意且无过失的承租人的权益。但是，这也并不意味着承租人的权益绝对不可侵犯，而是在特定情况下，承租人的权益会受到限制。在实际操作中，为了避免潜在的法律风险，出租人和承租人都应该在签署合同前充分了解租赁物的产权状况，并在合同中明确相关事项，以便在出现争议时有明确的法律依据。