在租赁合同的语境下，“征收”和“征用”是两个不同的概念，它们对合同双方的权利和义务有着重要的影响。因此，在起草或审查租赁合同时，有必要考虑这些情况的可能性及其潜在的法律后果，并通过适当的条款来保护各方的权益。以下是关于如何在租赁合同中处理征收与征用的专业法律知识文章，包括相关法律条文的解读以及实际案例分析。

租赁合同中的征收与征用风险管理

一、定义及区别

（一）征收（Eminent Domain or Condemnation）

征收是指政府为了公共目的而取得私人土地或其他财产的行为。根据美国宪法第五修正案的规定，政府在进行此类行为时，必须提供公正的市场价格作为补偿。在租赁关系中，如果出租人的房产被政府依法征收，那么租赁合同将因物业的所有权转移给政府而终止。

（二）征用（Eminent Domain or Condemnation）

征用则是政府临时使用私有财产的情况，通常是在紧急情况下或者为了进行某些特定项目所必需的使用。在这种情况下，政府并不永久性地获得该财产的所有权，而是在一定期限内使用它。当这个期限结束时，政府会将财产归还给原所有人。在租赁关系中，如果出租人的房产被政府部分或全部征用，可能会影响到租户的使用权和经营活动。

二、租赁合同中的应对措施

（三）法律基础

在面对上述风险时，租赁合同可以通过以下方式来保护各方利益：

1. 明确通知义务：合同应规定，一旦有任何有关征收或征用的可能性出现，出租人应及时通知承租人。
2. 提前解约权利：合同可约定，如果发生征收导致物业所有权转移，承租人有权利解除合同并寻求合理的赔偿。
3. 租金调整机制：若仅涉及部分征用且影响了承租人对物业的正常使用，则可能需要就剩余部分的租金进行重新协商。
4. 损害赔偿条款：合同应当包含明确的损害赔偿条款，以保护承租人在遇到征收或征用时的合法权益。

（四）具体条款设计

以下是一些具体的建议性条款示例：

1. 征收/征用通知条款

如任何一方收到任何第三方提出的针对本合同项下的房地产的征收或征用请求，应在接到通知后立即书面通知另一方。

2. 征收/征用后的权利与责任条款

在任何由于政府的合法行动而导致出租人丧失对本合同项下房地产的所有权的情况下，出租人应立即通知承租人，同时承租人有权选择是否继续履行本合同，并在合理的时间内寻找替代地点。如果承租人决定继续履行本合同，则出租人应在合理时间内找到一个新的适合的地点，并承担由此产生的所有费用和不便。

3. 征用期间的租金支付条款

如果由于政府行动导致的征用导致承租人无法完全或部分地占有和使用本合同项下的房地产，则在征用期间，租金应按比例减少，并与出租人就剩余可用空间的租金达成新的协议。

4. 损害赔偿条款

在任何由于政府的合法行动而导致出租人丧失对本合同项下房地产的所有权的情况下，出租人应向承租人支付相当于剩余租赁期内的预期利润的金额，作为对其损失的一种补救措施。

三、案例分析

（五）案例背景介绍

在著名的Kelo诉City of New London一案中，康涅狄格州纽伦敦市（New London, Connecticut）试图通过征收手段获取私人地产用于商业开发项目，该项目旨在促进经济发展和创造就业机会。然而，被征收的一方认为他们的房产并非用于公共用途，因而提起诉讼。最终，最高法院裁定地方政府可以根据经济发展的理由行使征收权力，即使这种发展可能是私营企业受益。

在这个案件中，如果涉及的房产中有正在生效的租赁合同，那么租赁合同中的征收条款将对承租人的权益产生关键的影响。例如，如果租赁合同没有明确的通知义务和提前解约权利条款，承租人可能在不知情的情况下突然失去其业务场所，这将对其造成重大经济损失。

结论

综上所述，租赁合同中的征收与征用风险可以通过适当的设计和管理得到有效控制。确保租赁合同中包含了清晰的通知义务、提前解约权利、租金调整机制和损害赔偿条款，有助于在面临此类风险时更好地保护双方的权益。此外，密切关注和遵守当地法律法规的变化也很重要，以确保租赁合同的有效性和适用性。