出租人的权利与救济：应对承租人非法转租的行动指南

在租赁关系中，出租人与承租人之间存在一系列的权利和义务。其中，非法转租是较为常见的一种违约行为。本文将探讨出租人在面对承租人非法转租时的权利与救济措施，并提供相应的行动指南。

一、出租人的权利 1. 合同的约定权：根据《民法典》第七百零五条第二款规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，如果合同明确禁止或限制转租，则承租人未经出租人同意进行转租的行为构成违约。 2. 解除租赁合同的权利：依据《民法典》第五百六十三条第一款第四项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。当承租人非法转租导致出租人的权益受到损害时，出租人有权解除租赁合同。 3. 要求赔偿损失的权利：根据《民法典》第一百七十九条的规定，出租人可以要求承租人就其非法转租行为造成的经济损失承担赔偿责任。 4. 对次承租人的驱逐权：如果原租赁合同未允许转租且没有经过出租人同意，那么次承租人对租赁物的使用属于侵权行为。在这种情况下，出租人可以对次承租人行使驱逐权。

二、出租人的救济措施 1. 协商解决：首先，出租人应尝试通过友好协商的方式解决问题，向承租人提出停止非法转租的要求，并寻求合理的解决方案。 2. 书面通知：如果协商无果，出租人可以通过发送书面通知给承租人，要求其在一定时间内纠正其行为，否则将采取进一步的行动。 3. 提起诉讼：如果上述方法无效，出租人可以选择提起民事诉讼，请求法院判决确认承租人的转租行为无效，并要求承租人承担相应的法律责任。同时，也可以针对次承租人提起侵权之诉。 4. 申请强制执行：如果法院判决支持了出租人的主张，而承租人仍然不遵守判决，出租人可以向法院申请强制执行，以确保自己的合法权益得到维护。

三、相关案例分析 案例1: A先生将其房屋出租给B女士，并在合同中明确约定不得转租。然而，B女士未经A先生同意擅自将该房屋转租给了C先生。A先生发现后，立即发出了终止租赁关系的书面通知，但B女士并未理会。随后，A先生提起了诉讼，法院判决B女士的转租行为无效，并责令其支付违约金和赔偿金。

案例2: D公司将其商业店铺出租给E个人，合同约定未经D公司事先书面同意，E个人不得转租。但是，E个人违反约定，私自将该店铺转租给了F公司。D公司在得知这一情况后，多次与E个人沟通未果，最终决定起诉至法院。法院认定E个人的转租行为违反了合同条款，判令E个人返还租金差额，并向D公司支付违约金。

结论：在面对承租人非法转租的情况时，出租人应该了解自身的权利，并根据实际情况选择合适的救济途径。通过依法维权，出租人不仅可以保护自己的利益，还可以起到警示作用，防止类似违规行为的再次发生。