2024年租赁合同风险管控：应对拆迁条款的策略与技巧

在租赁合同的订立过程中，特别是在长期租赁合同中，承租人通常会面临因政府征收、城市规划调整等原因导致房屋被拆除的风险。因此，如何在租赁合同中设置有效的“拆迁条款”以保护承租人的合法权益是一个重要的法律课题。本文将从以下几个方面探讨这一主题：

一、什么是拆迁条款？ 拆迁条款是指在租赁合同中对可能发生的房屋拆迁或征用情况所作的约定，包括拆迁的通知期限、补偿标准、搬迁费用以及双方的权利义务等。通过这些约定，承租人在面对突如其来的拆迁时能有明确的预期和相应的准备时间。

二、制定拆迁条款的原则 1. 公平原则：拆迁条款应确保双方权利义务的对等性和合理性，不能对任何一方造成不公平的结果。 2. 明确性原则：条款的内容应当清晰具体，避免使用模糊不清的语言，以确保双方对各自的责任和权益有清楚的理解。 3. 可操作性原则：条款的设计要考虑到实际执行的可能性，避免过于理想化或者不可实现的约定。

三、拆迁条款的具体内容 1. 通知时限：合同应规定出租方在收到有关拆迁通知后的一定期限内必须告知承租人，以便承租人有足够的时间寻找新的营业场所并做好搬迁准备。 2. 补偿方式：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，因第三人原因致使租赁物毁损、灭失的，承租人有权要求出租人在合理期限内提供替代物；无法提供的，承租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此，拆迁条款应明确当发生拆迁时，出租人是否承担第三人的责任，以及如何向承租人进行合理的经济补偿。 3. 搬迁费用：如果租赁合同因为拆迁而终止，承租人可能会面临高昂的搬迁费用。因此，合同应就搬迁费用的负担达成一致意见，以免在拆迁发生后产生纠纷。 4. 过渡期安排：为了减少拆迁对承租人业务的影响，合同可以设定一个过渡期，在此期间内，出租人可以为承租人提供临时场地或其他形式的帮助，直至其找到合适的永久地点。 5. 违约责任：合同应明确约定如出租人不履行拆迁通知义务或补偿不到位等情况下的违约责任，包括但不限于赔偿金数额、违约金比例等。

四、相关案例分析 例如，在某市一起涉及商场拆迁的案件中，由于租赁合同没有明确的拆迁条款，且出租人未能及时通知承租人，导致承租人在突然接到拆迁通知后措手不及，不得不匆忙关闭店铺，造成了巨大的经济损失。最终，法院判决出租人需赔偿承租人因其未尽提前通知义务而导致的经济损失。

五、结论及建议 综上所述，针对2024年的租赁合同风险管控，我们应在租赁合同中加入详细的拆迁条款，确保双方的利益得到平衡和保护。同时，我们也应该关注政府的规划和政策动态，适时调整我们的合同策略和条款设计。此外，无论是作为出租人还是承租人，我们都应该在签订合同时聘请专业律师进行审查和指导，以确保我们的权益不受损害。