当拆迁来临：租赁合同中附属设施损坏赔偿的确定方法

在租赁关系中，承租人通常有权使用出租房屋内的附属设施，如空调、冰箱、洗衣机等家电或电梯等公用设施。然而，随着城市的发展和规划变迁，拆迁可能会导致租赁房屋被拆除或改造，这可能会对承租人的权益产生影响，包括可能损坏租赁物中的附属设施。在这种情况下，如何合理地确定损害赔偿是一个重要的法律问题。本文将探讨租赁合同中因拆迁导致的附属设施损坏赔偿的法律原则和方法。

一、法律依据

在中国，有关拆迁补偿的主要法律规定是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“条例”）以及各地方制定的具体实施细则。其中，涉及到附属设施损坏赔偿的部分主要包括以下内容：

1. 公平合理的补偿原则：根据《条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿或者产权调换。选择货币补偿的，应当给予被征收人相应的补偿金；选择产权调换的，应当提供用于产权调换的房屋，并按照计算被征收房屋价值时所依据的标准计算出被征收房屋类似的房地产市场价格。这一原则同样适用于附属设施的损坏赔偿。

2. 市场价格为基础：附属设施的价值应基于其市场同类物品的价格进行评估。如果设施已经老旧或磨损严重，则需考虑折旧因素。

3. 合同约定的优先性：如果租赁合同中对附属设施损坏有明确的约定，则应首先遵循合同的约定进行赔偿。

二、确定赔偿金额的方法

在实际操作中，确定附属设施损坏赔偿金额通常采用以下几种方式：

1. 协商解决：房东和租客可以通过友好协商达成一致的赔偿方案。这种方式通常是最为快捷和经济的方式，但前提是需要双方都有良好的沟通基础和对事实的基本共识。

2. 第三方评估机构鉴定：如果双方无法自行达成协议，可以考虑聘请独立的第三方评估机构对受损设施进行鉴定，并根据鉴定的结果确定赔偿金额。这种方法相对客观公正，但在实际操作中也可能存在费用较高的问题。

3. 法院判决：在极端情况下，如果双方无法通过以上两种方式解决问题，最终可能需要诉诸法院寻求裁决。法院会综合考虑证据材料，并结合当地的市场行情和法律法规做出判决。

三、相关案例分析

以下是一起关于拆迁过程中附属设施损坏赔偿的实际案例：

在某市的一起拆迁案件中，一位租户在其租赁的房屋内安装了一台昂贵的家用中央空调系统。由于拆迁的需要，该房屋被纳入了拆迁范围。房东最初只愿意按普通空调的价格进行赔偿，而租户认为应该以新购同等性能空调的价格作为赔偿标准。经过多次协商未果后，租户向法院提起了诉讼。

法院审理后认定，虽然该空调系统已使用了三年，但由于其品牌和型号较为高端，且市场上难以找到完全相同的替代品，因此不能简单以其使用年限来确定贬值率。法院委托专业评估机构对该空调系统的剩余价值进行了评估，并根据评估报告作出了判决，要求房东按照评估后的剩余价值向租户支付赔偿金。

四、结论

综上所述，当拆迁导致租赁合同中的附属设施损坏时，应本着公平合理的原则，通过协商、第三方评估或法院判决等方式确定合理的赔偿金额。赔偿金额应以市场价格为基础，同时考虑到设施的使用年限、损耗情况和双方的合同约定等因素。对于特殊的高价或定制化的设施，建议采取专业的评估程序以确保赔偿的公正性和准确性。