租赁合同约定拆迁时承租方承担部分物业费：合法性分析与探讨

在讨论租赁合同约定拆迁时承租方承担部分物业费的合法性的问题之前，我们需要先了解几个关键的法律概念和原则。首先，租赁合同是出租人与承租人之间就房屋或其他财产的使用权进行交易的合同。其次，拆迁是指为了公共利益或城市发展等原因对土地或建筑物进行的拆除重建行为。最后，物业费是指由业主或物业管理公司向居住者收取的用于维护、管理建筑物的费用。

根据我国《合同法》的规定，租赁合同是出租人和承租人之间的民事法律关系，双方应遵守诚实信用原则，按照合同的约定履行各自的义务。如果合同中明确规定了在拆迁情况下承租人的责任，包括分担一部分物业费，那么原则上这个约定应该是有效的，只要它不违反法律的强制性规定或者公序良俗的原则。

然而，需要注意的是，即使合同中有这样的约定，但在实际执行过程中可能会遇到以下几项挑战：

1. 公平合理性：如果承租人在整个租期内都没有享受到完整的服务，比如因为拆迁导致提前终止合同，那么要求他们全额支付剩余期间的物业费可能显得不公平。

2. 不可抗力条款：如果租赁合同中没有特别约定，通常认为因政府规划而导致的拆迁属于不可抗力事件。在这种情况下，根据《合同法》的规定，由于不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

3. 情势变更原则：即使合同有明确的约定，但若发生重大变化使得继续履行原合同显失公平，法院也可以适用情势变更原则，调整当事人的权利义务。

4. 地方政策差异：不同地区对于拆迁补偿和安置的政策可能会有所不同，这也会影响到租赁双方的权益分配。

在实际操作中，如果出现此类争议，法院会综合考虑合同的具体内容、当事人的真实意思表示以及当时的具体情况等因素做出判决。以下是两个可能的案例场景及其分析：

案例一：

张先生在一栋即将面临拆迁的大厦内租赁了一间办公室，他的租赁合同中明确规定，无论大厦是否被拆毁，他都需要支付为期三年的租金，并承担一半的物业费。后来大厦真的被拆除了，张先生拒绝支付剩下的租金和物业费。

在这个案例中，虽然合同有明确约定，但由于大厦已被拆毁，张先生无法继续使用该办公室，因此法院可能会认定合同的目的已经无法实现，基于公平原则和张先生的损失情况，法院可能会判定合同解除，同时考虑到承租人的部分损失，可能不会完全支持物业公司关于三年租金和物业费的请求。

案例二：

李女士在一个商业中心租赁了一个店铺，她的租赁合同中有一条规定，如果商业中心在未来五年内遭遇拆迁，她需要承担未来六个月内的所有物业费。后来商业中心确实被拆除了，但她只同意支付一个月的时间。

在这个案例中，尽管合同中有明确约定，但如果法院认为六个月的要求过高且不合理，法院可能会根据实际情况（如拆迁通知时间、搬迁所需时间和商户的实际损失）来进行判断，而不是简单地依据合同中的固定期限。

综上所述，租赁合同约定拆迁时承租方承担部分物业费的合法性取决于具体的情况和当地的法律政策。即使在合同中有明确约定，法院也可能根据公平原则和实际情况进行调整。因此，无论是房东还是租客，在进行租赁交易时都应该充分考虑潜在的风险和不确定性，并在合同中尽可能详细地规定各种情况的处理方式，以减少未来的纠纷和误解。