租赁合同遇拆迁：风险责任如何划分？谁来承担后果？

租赁合同是出租人与承租人之间就租赁物的使用、收益等问题所达成的协议。在实践中，租赁合同的履行可能会遇到各种各样的情况和风险，其中之一就是租赁期间房屋被政府征收或者因公共利益需要而被拆除（简称“拆迁”）的风险。在这种情况下，租赁合同双方的权利义务以及风险责任的划分变得尤为重要。以下将从法律角度分析这一问题，并提供相应的案例说明。

一、法律规定

1. 《中华人民共和国合同法》

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。这意味着即使租赁的房产被拆迁，只要租赁合同有效且未到期，那么租赁合同应当继续执行，直到合同期满或者双方达成解除合同的协议为止。

2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》

根据该条例第二十四条的规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”这表明了当租赁房屋被拆迁时，如果给承租人的生产经营造成了损失，承租人有权利获得相应赔偿。

3. 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

根据这个司法解释第十一条规定：“因房屋租赁市场变化导致租金水平发生较大变化，当事人请求调整租金的，人民法院可以根据公平原则，并结合实际情况进行判决。”这条规定为租赁合同中应对市场变化提供了法律依据。

二、租赁合同遇拆迁时的风险责任划分

1. 出租人的责任

一般情况下，如果是因为政府的征收行为而导致租赁合同无法正常履行，那么出租人不应该被视为违约方，因为这是不可抗力事件。但是，出租人在此过程中并非完全免责。例如，如果出租人对拆迁事先知情而没有及时通知承租人，或隐瞒相关信息，则可能构成违约。

2. 承租人的责任

在租赁合同中，承租人也应尽到一定的注意义务。比如，承租人应及时关注租赁房屋所在地区的规划动态，以便提前做好应对措施。同时，如果租赁合同中对拆迁等突发事件的处理有明确约定，那么双方应当按照合同约定行事。

3. 拆迁补偿分配

在拆迁补偿方面，通常包括了对房地产所有权的补偿和对实际占有使用者的补偿两个部分。对于后者，即对承租人的补偿，一般会考虑以下几个因素： - 剩余租期的长短； - 在拆迁之前承租人对房屋的使用性质（如商业用途还是居住用途）； - 拆迁对承租人生意的影响程度（如停产停业的损失）。

三、相关案例解析

案例一：A公司是一家餐饮企业，与房东B签订了为期五年的店铺租赁合约。但在第三年时，由于城市改造计划，A公司的店铺面临拆迁。在此情况下，A公司要求房东B支付搬迁费用及装修补偿款，但B认为自己是受害者，不应承担责任。最终法院判定，虽然房东B不是直接责任人，但由于其作为产权所有人从拆迁中获得了补偿，因此应当合理分担承租人的损失，给予A公司一定数额的经济补偿。

案例二：C公司与D公司签订了一份厂房租赁合同，约定租期十年。然而，在第五年时，当地政府决定征用这片土地用于建设工业园区。在这种情况下，法院认定由于政府行为是不可预见的，双方均无过错。法院判决拆迁补偿金归产权人D所有，但考虑到C公司的损失，D需向C支付合理的搬迁费和必要的安置补偿。

综上所述，租赁合同遭遇拆迁时，风险责任的划分取决于多种因素，包括但不限于租赁合同的具体条款、拆迁的原因、双方的举证情况以及法院的自由裁量权。在实际操作中，建议当事人在签署合同时充分考虑此类可能性，并在合同中明确约定相关事项，以减少争议的发生。同时，一旦出现此类情况，双方应积极协商解决，若无法达成一致，可通过法律途径寻求公正的解决方案。