承租人权利受损：恶意串通与优先购买权之争

在租赁关系中，承租人的权益保护至关重要。然而，实践中存在一种情况，即出租人与第三人恶意串通，通过虚假交易或其他手段损害承租人的合法权益，特别是当出租人将房屋出售给第三人的时候。本文将从法律角度分析这种行为，并探讨承租人在此类情况下享有的优先购买权以及如何维护自己的权益。

一、恶意串通的定义及法律责任

恶意串通是指行为人与相对人故意实施的法律所禁止的行为，以达到损害他人利益的目的。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。因此，如果出租人与第三人之间的交易被认定为恶意串通，那么该行为是无效的，不会对承租人产生任何约束力。同时，根据《民法典》的规定，恶意串通者还可能承担相应的民事责任，包括返还财产、赔偿损失等。

二、承租人的优先购买权

为了保障承租人的合法权益，我国法律规定了承租人的优先购买权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房屋所有权人和土地使用权人，应当依照有关规定，按照折算价格补足地价款。”第四十五条规定：“设定抵押权的房地产不得转让，但经抵押权人同意的除外。”此外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第305条也明确指出：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的享有合法期待权或者受让的债权；（二）原判决、裁定、调解书未涉及该不动产或者动产……”这些法律法规都体现了承租人在特定情形下的优先购买权。

三、案例分析

在某市的一起案件中，房东甲在与租户乙的租赁合同有效期内，私下里与丙公司达成协议，以明显低于市场价的价格将房子卖给了丙公司。事后，租户乙得知此事，认为房东甲与丙公司的行为属于恶意串通，严重侵犯了自己的合法权益。于是，租户乙向法院提起诉讼，请求确认房东甲与丙公司的买卖合同无效，并要求行使自己作为承租人的优先购买权。

法院审理后认定，房东甲与丙公司在签订合同时，明知租户乙的存在且合同期限尚未到期，却故意隐瞒真实市场价格进行交易，其行为构成恶意串通。最终，法院判决房东甲与丙公司的买卖合同无效，并且支持了租户乙要求行使优先购买权的诉求。

四、结论和建议

综上所述，承租人在面对出租人与第三人恶意串通导致其权益受损的情况下，可以通过法律途径维护自己的权益。首先，承租人应该及时了解房产交易的详细信息，一旦发现异常或侵权行为，应尽快寻求专业律师帮助；其次，承租人可以根据法律规定主张自己的优先购买权，并在必要时采取诉讼方式解决纠纷。此外，相关部门也应该加强对房产交易的监管，防止出现侵害承租人权益的不正当行为。只有这样，才能真正实现公平公正的市场秩序和社会稳定。