租赁合同中的维修责任：期限内的费用归属与法律依据解析

在租赁关系中，维护和修理义务是至关重要的组成部分，它直接关系到租赁物的使用和安全。以下是关于租赁合同中的维修责任的详细分析，包括期限内费用的归属以及相应的法律依据。

一、租赁合同中的维修责任概述 根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。这表明，出租人在租赁期内有义务确保租赁物的正常使用条件。同时，法律规定了出租人和承租人的维修义务，具体如下：

1. 出租人的维修义务：
2. 基础结构维修：出租人有义务对影响建筑物安全或者正常使用的结构部分进行维修。

3. 设施设备维修：如果租赁合同约定了特定设施设备的提供和使用，出租人也应当保证这些设施设备的良好运行。

4. 承租人的维修义务：

5. 合理使用：承租人有义务按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，否则可能构成违约。
6. 小修保养：对于日常的小型维修和保养工作，如灯泡更换等，通常由承租人负责。

二、期限内费用的归属 在确定维修责任的同时，还需要明确维修所产生的费用应由哪一方承担。一般来说，以下原则适用于期限内费用的归属：

1. 初始损坏的责任归属：如果租赁物在开始租赁时就存在缺陷或损坏，那么这些问题的维修费用应归属于出租人。
2. 因承租人原因导致的损坏：如果损坏是由于承租人不合理的使用或者故意破坏造成的，那么维修费用应由承租人承担。
3. 自然损耗或时间因素引起的损坏：对于正常的磨损和非人为因素引起的损坏，维修费用一般由出租人承担。
4. 双方事先约定：合同中如果有明确的约定，则应按约定执行。例如，合同可能会规定某些类型的维修费用由谁承担。

三、相关案例解读 案例1：空调故障引发的费用纠纷 某租户在与房东签订的一年期房屋租赁合同中并未明确规定空调损坏时的责任划分。入住后不久，空调出现故障，租户联系房东要求维修。房东以合同未约定为由拒绝支付维修费，并认为这是租户自己的责任。租户坚持认为空调损坏并非自己造成，不应自行承担费用。

法院判决：由于合同没有明确约定，且空调损坏不是因为租户的不当行为所致，因此维修费用应该由房东承担。这是因为作为出租人，房东有义务维持租赁物的正常使用状态。

案例2：水管爆裂导致的天花板漏水 在某商业办公楼的租赁案例中，大楼的水管老化爆裂导致天花板严重漏水。该事件发生在租赁期内，但租赁合同的条款中并没有提及此类紧急情况下的责任分配。

法院判决：在这种情况下，由于水管爆裂是由于建筑物的老化而非承租人的过错，所以维修费用应由房东承担。房东有责任保持建筑物的基本结构和功能完好，即使这意味着要承担意外的维修成本。

总结：租赁合同中的维修责任是一个复杂的问题，涉及多方面的考量。无论是出租人还是承租人都需要在订立合同时充分考虑可能出现的维修需求及其费用负担，以便在发生争议时有据可依。在实际操作过程中，建议双方就维修责任和费用分担达成清晰一致的协议，这样可以有效减少潜在的法律风险和纠纷。