区分居住权与租赁权的合同关键点

在现代社会中，住房是人们生活中不可或缺的一部分。为了满足人们的住房需求，房地产市场提供了多种多样的房屋使用方式，其中最常见的就是通过签订租赁合同来实现短期或长期的居住目的。然而，随着《中华人民共和国民法典》的颁布实施，一种新的物权类型——居住权被引入我国法律体系之中。本文旨在探讨居住权和租赁权这两种不同的房屋使用权之间的区别，并分析它们在设立、变更以及终止等环节上的不同之处。通过对这些差异性的理解，我们可以更好地把握两种权利的本质特点，从而在实际生活中做出更加明智的选择。

一、概念界定

1. 居住权 根据《民法典》第368条的规定，居住权是指对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权可以通过合同约定或者遗嘱的方式设立，并在登记机构进行登记后生效。居住权具有专属性，即只能由特定的人享有，且不得转让或者继承。此外，法律规定了期限限制，即当事人可以在合同中约定居住权的期限，如果没有明确约定，则视为无限期。

2. 租赁权 租赁权则是基于租赁合同而产生的债权关系，它赋予承租人在一定期限内对出租人所有的房屋进行占有和使用。租赁合同的订立通常是为了获取经济利益，而不是为了满足基本的生活需求。租赁权同样需要在相关部门办理备案手续，但并不像居住权那样必须经过严格的登记程序才能成立。租赁权的存续期间一般是由双方当事人在合同中约定的，如果合同没有约定明确的期限，则可能被视为不定期租赁。

二、合同关键点的比较

(一) 设立条件

• 居住权：设立居住权需要满足以下条件：（1）有合法有效的书面协议或者遗嘱；（2）协议或者遗嘱中应当包括居住权的内容，如居住的目的、期限等；（3）需要向登记机关申请居住权登记，经登记后居住权才正式设立。
• 租赁权：设立租赁权只需达成一致意见并签署租赁合同即可，无需进行特别的登记程序。但是，为了保障交易安全和社会管理需要，大多数地方都要求租赁合同在房产管理部门备案。

(二) 权利性质

• 居住权：居住权属于物权的一种，具有支配性和排他性特征。一旦设立，居住权人对房屋的使用不受他人干涉，即使所有权发生变动也不会影响其继续居住的权利。
• 租赁权：租赁权是基于合同而产生的一项债权，相对于物权来说，其效力较弱。当所有权发生变化时，新业主有权解除原租赁合同，除非法律另有规定或者租赁合同中有特别约定。

(三) 权利期限

• 居住权：居住权可以根据当事人的约定设定具体的期限，如果没有约定，则默认为无固定期限，直至居住权人死亡或者放弃为止。
• 租赁权：租赁权的期限完全取决于双方的协商结果，可以是长期也可以是短期。在没有约定期限的情况下，按照法律规定为不定期租赁，任何一方均可随时解除合同，但在合理期限之前应给予对方通知。

(四) 权利转让

• 居住权：由于居住权具有专属性，因此不能随意转让给第三人。只有在特殊情况下，比如继承等原因导致权利主体发生变化时，才会出现居住权的转移。
• 租赁权：在未经房东同意的情况下，租客将房子转租给他人的行为通常是违法的。但如果得到房东的许可，那么租赁权是可以依法转让给第三方的。

(五) 权利终止

• 居住权：居住权因下列原因之一而消灭：（1）居住权期限届满；（2）居住权人死亡；（3）居住权人放弃居住权；（4）其他可能导致居住权消灭的法律事件。
• 租赁权：租赁权因以下情形之一而终止：（1）合同到期未续签；（2）合同有效期内双方协商一致解除；（3）法院判决解除合同；（4）不可抗力或者其他意外事件导致合同无法履行。

三、案例分析

案例1: 张先生是一位退休教师，他在去世前立下遗嘱，将其名下的一套公寓留给了他的侄女小王，同时指定该公寓内的居住权归张先生的老伴李女士所有。在这个案例中，虽然张先生已经将公寓的所有权赠予了小王，但由于李女士享有对该房屋的居住权，因此在李女士去世之前，小王无法实际取得这套公寓的所有权。

案例2: 李女士是一名公司职员，她与房东陈先生签订了为期两年的租房合同。合同期满后，双方并未就续约事宜达成一致。在这种情况下，根据合同法的相关规定，李女士作为承租人应该在合理时间内搬离所租住的房屋，否则可能会面临违约责任。

结论：居住权和租赁权虽然在某些方面存在相似之处，但实际上两者之间存在着显著的区别。在选择合适的房屋使用方式时，我们需要根据自己的实际情况和需求来进行综合考虑。无论是作为房东还是房客，了解这两种权利的区别对于维护自身权益都是至关重要的。