租赁合同审查要点全攻略：保障你的权益

在商业和日常生活中，租赁合同的签订是常见的行为之一。无论是作为房东还是租客，对租赁合同进行全面细致的审查都是至关重要的。一份完善的租赁合同不仅可以保护各方的合法权益，还可以避免潜在的法律纠纷。本文将详细介绍租赁合同审查的各个要点以及相应的法律依据，并辅以实际案例进行分析，帮助读者更好地理解这一过程。

一、合同主体资格审查

1. 出租人的权利能力与行为能力

• 法律依据：《民法典》第七百零三条 【承租人对房屋占有和使用】“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人在相应范围内追偿”。

• 案例分析：例如，甲乙丙三人共有某栋公寓楼，其中甲打算将该公寓楼的某一房间出租给丁。在此情况下，如果甲没有取得其他两位共有人的同意就擅自签署了租赁合同，那么该合同可能因为甲无权单独处置共有财产而无效。因此，在审查合同时，应确保出租人是否有权代表所有共有人或已经获得了必要的授权。

2. 承租人的信用调查

• 法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条 “当租赁物部分或者全部毁损、灭失之后，当事人一方仅以存续部分的租赁物不足以履行合同约定的全部债务为由，主张解除合同的，人民法院不予支持。但当事人在租赁合同中特别约定只交付一部分租赁物的除外”。

• 案例分析：假设张三想要租用李四的一间店铺开咖啡馆，但在过去的一年里，张三连续拖欠了两家不同房东的租金，且未妥善维护店面设施。在这种情况下，李四应该慎重考虑是否要与张三签订租赁合同。即使合同本身合法有效，但由于承租人的信用问题可能导致后续一系列违约事件的发生。

二、合同主要条款审查

3. 租赁期限

• 法律依据：《民法典》第七百零五条第一款 “租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。

• 案例分析：王五将自己名下的一套公寓长期出租给了赵六，并在合同中约定了三十年的租赁期。由于法律规定租赁期限最长为二十年，因此超出二十年的部分无效，即从第21年开始至第30年之间的租赁期限视为无效。

4. 租金支付方式及押金条款

• 法律依据：《城市房地产管理法》第五十四条第一款 “房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务”。

• 案例分析：小明计划租下小红位于市中心的一处商铺，双方商定每月租金为一万元人民币，押一付三。这意味着小明需要在签约时支付相当于一个月租金的押金，并且在接下来的三个月内每月底前再分别支付一次租金。这样的安排有助于确保出租人的利益，同时也减轻了承租人的短期资金压力。

5. 物业维修责任

• 法律依据：《民法典》第七百一十二条 “出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的使用条件”。

• 案例分析：在一次暴雨后，李四发现其租住的张三家中的屋顶漏水严重，影响了正常生活。根据法律规定，张三有义务及时修复这个问题以确保租赁物符合约定条件。如果张三拖延或不积极处理，李四可以通过法律途径要求张三采取行动或赔偿损失。

6. 解约条款

• 法律依据：《民法典》第七百二十四条 “有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形”（节选）。

• 案例分析：假设刘七在一家公司工作期间签订了为期两年的租房合同，但在一年后该公司倒闭，导致刘七失去了经济来源。尽管他仍有意愿继续居住在该房屋内，但房东表示必须终止合同并要求他搬离。在这种情况下，刘七可以根据上述法律规定寻求法律援助，因为他并非自愿放弃租赁关系。

三、其他注意事项

除了以上提到的核心内容之外，还应注意以下几点：

1. 确认合同中的各项费用明细，包括但不限于水电费、物业管理费、网络费等。
2. 对特殊情况下的应对措施要有明确的规定，如火灾、洪水等自然灾害导致的租赁中断。
3. 如果涉及转租或其他第三方介入的情况，应有明确的约定。
4. 确保合同中有仲裁或诉讼解决争议的方式选择条款，以便将来发生纠纷时有明确的解决机制。

综上所述，租赁合同审查是一项复杂的工作，涉及到多个方面的法律知识和专业技能。通过全面的审查，可以有效地降低风险，保障各方当事人的合法权益。在实际操作过程中，建议咨询专业律师的意见，以确保审查工作的准确性和权威性。